固定資産税は、売出価格に税率を掛けて求める税金ではありません。土地・家屋の課税標準額に税率を掛けて計算し、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋が対象となる目的税です。固定資産税の対象である土地・家屋・償却資産すべてに同じようにかかる税ではありません。
購入前の最も確かな入口は、売主の納税通知書・課税明細や評価証明を確認することです。
誰が納税するか
固定資産税は、原則として1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人へ、その年度分が課税されます。年の途中で売買した場合、買主へ自治体から当年度分が月割り請求される制度ではありません。
実務では、契約に基づいて引渡日を境に売主と買主で税相当額を精算することがあります。これは当事者間の契約上の精算であり、自治体の納税義務者が変わることとは別です。起算日、対象税、日割り方法を契約書で確認してください。
基本の計算式
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 税率
東京都23区の例では、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%が案内されています。自治体や対象年度で扱いを確認し、全国どこでも同じと決めつけないでください。
売出価格と評価額は違う
固定資産税評価額は課税の基礎となる評価で、市場の売出価格や成約価格そのものではありません。土地と家屋は別に評価され、家屋は再建築価格や経年減点などを基に評価されます。
したがって、売出価格から税額を逆算するのではなく、課税明細の土地・家屋別の評価額、課税標準額、軽減・特例欄を確認します。
土地と住宅用地の特例
住宅の敷地には、要件を満たすと住宅用地の課税標準の特例が適用されることがあります。戸数、面積、利用状況、建替え・滅失などで適用が変わります。東京都23区の例で、住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地では、本則課税標準額が固定資産税は価格の6分の1、都市計画税は3分の1となる特例があります。適用面積、用途、負担調整や自治体独自の軽減を含む実際の税額は課税明細で確認します。
店舗併用、駐車場、空き地、用途変更がある物件は、どの範囲にどの扱いが適用されているかを課税明細と自治体窓口で確認します。
家屋と設備
家屋の固定資産税は、築年に応じて毎年一定割合で下がるとは限りません。評価替え、増改築、用途変更、新築軽減の終了などで税額が変わる場合があります。償却資産に該当する設備がある事業では、別途申告対象になる可能性も確認します。
納税時期と必要経費
納期は物件所在地の自治体と対象年度の通知書で確認します。東京都23区では原則6月・9月・12月・翌年2月の4期ですが、各期の具体的な期限を全国共通として扱わないでください。口座振替の登録状況も含め、納付予定を資金繰りへ反映します。
国税庁No.1370は、不動産収入を得るために直接必要で、家事上の経費と明確に区分できる費用の例として固定資産税を挙げています。自宅併用物件等では対象部分を確認します。売買時に売主へ払う税相当額の精算金は、自治体へ納める固定資産税そのものとは別なので、取得費との関係を税理士に確認します。不動産所得の確定申告の準備も参照してください。
購入前チェックリスト
- 最新年度の納税通知書・課税明細
- 土地・家屋別の評価額と課税標準額
- 固定資産税・都市計画税の年額
- 軽減・特例の名称と終了時期
- 未登記増築、用途変更、建替え予定
- 売買時精算の起算日と計算方法
- 翌年度に買主が負担する想定額
売買契約の精算項目と土地・建物の消費税を分けて整理し、キャッシュフロー計算では年額を月割りして予備費と別に置きます。
物件選びの比較項目には、現年度の税額だけでなく軽減終了後の負担も加えます。
次の行動
課税明細の年額を使い、軽減終了後の条件も別ケースで比較します。試算結果は個別の税額を保証しません。
参考・出典
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（参照日：2026-09-11）
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税 FAQ」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁 No.1370「不動産収入を受け取ったとき」（参照日：2026-09-11）
免責
税率、課税標準、軽減・特例、精算方法は地域、年度、物件、契約で異なります。本記事は個別税額を保証しません。最新の課税資料を確認し、自治体または税理士へ相談してください。
