この記事は個人が行う不動産賃貸の所得税申告を対象にします。不動産を貸して得た所得は、事業所得・譲渡所得に該当するものを除き、原則として「不動産所得」として収入から必要経費を差し引いて計算します。ただし、申告が必要か、赤字を他の所得と通算できるか、青色申告の特典を使えるかは、納税者と取引の条件で変わります。
最初に年間の入出金を帳簿へ記録し、契約書、通帳、領収書、借入返済表、固定資産税資料を取引ごとに結び付けてください。
申告が必要か確認する
給与所得者でも、不動産所得や他の所得の状況によって確定申告が必要になります。所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要な場合があります。還付申告、損失、複数給与、退職、海外取引などがあると判断が変わるため、国税庁の対象年度の手引きで確認します。
「利益が少ない」「赤字だった」だけで申告不要と決めないでください。
不動産所得の計算
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
収入には、家賃、共益費、更新料、礼金、返還不要の保証金など、取引内容に応じて含まれるものがあります。敷金のように返還義務がある預り金は、受取時点で直ちに収入とは限りません。契約と実際の精算を確認します。
必要経費を資料で裏づける
賃貸事業に必要な管理委託料、修繕費、保険料、固定資産税、借入利息、減価償却費などは、条件を満たす範囲で必要経費になり得ます。次は分けて考えます。
- 借入の元本返済は必要経費ではない
- 資産価値を高める支出は、修繕費でなく資本的支出として減価償却する場合がある
- 自宅通信費や交通費などは、賃貸事業に対応する合理的な部分だけを按分する
- 所得税・住民税など、必要経費にならない税金がある
- 土地取得のための借入利子には、損失の損益通算で制限が関係する場合がある
領収書があるだけで自動的に経費になるわけではありません。目的、対象物件、日付、金額を記録します。
減価償却を確認する
建物や設備は、取得時に全額を経費にせず、取得価額、取得時期、構造、用途、耐用年数、償却方法に従って各年へ配分します。土地は減価償却しません。
中古資産、土地建物の按分、付帯設備、資本的支出は誤りが出やすい項目です。国税庁の減価償却資料を参照し、契約書と固定資産台帳を揃えます。
赤字と損益通算
不動産所得の損失は、一定の範囲で他の所得と損益通算できる場合があります。ただし、土地等を取得するための借入金利子に対応する部分など、通算できない項目があります。国外中古建物等の損失についても特別な取扱いがあります。
赤字でも税金が戻るとは限りません。返済元本は現金流出でも経費ではなく、減価償却は経費でも当年の現金流出ではないため、税務上の損益とキャッシュフローを別表で管理します。
青色申告と白色申告
青色申告は、所定の承認申請を行い、帳簿を整備して申告する制度です。不動産所得も対象ですが、青色申告特別控除等の適用条件は事業的規模、記帳方法、提出方法などで異なります。申告時に色を選ぶだけで特典を使える制度ではありません。開業・承認申請の時期を国税庁の現行案内で確認します。
青色申告では不動産所得用の青色申告決算書、白色申告では不動産所得用の収支内訳書を作成し、所得税の申告書へつなげます。白色申告でも記帳・帳簿書類の保存は必要です。帳簿、取引書類、電子取引データは、それぞれに適用される保存方法・期間を確認してください。
帳簿と必要書類
- 賃貸借契約書、管理会社の月次報告
- 家賃入金口座、滞納・返還の記録
- 売買契約書、精算書、仲介手数料
- 借入契約書、返済予定表、年末残高
- 固定資産税・保険・管理・修繕の証憑
- 建物・設備の取得価額と固定資産台帳
- 源泉徴収票、控除証明等の個人資料
保存期間と記帳方法は、国税庁の対象年度資料で確認します。青色申告を選ぶ場合は、事前の承認申請期限や帳簿要件も確認してください。
提出前の順序
- 収入を契約・入金記録と照合する
- 経費を物件・科目別に整理する
- 土地・建物・設備の取得価額を確認する
- 減価償却費を計算する
- 借入利息と元本を分ける
- 損益通算の制限を確認する
- 青色申告決算書または収支内訳書と帳簿を照合する
- 申告書を作成し、控除・添付資料・提出と納付方法を確認する
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、対象年分を選び、決算書・収支内訳書と申告書を作成できます。提出期限と納付期限は対象年分の案内を確認してください。本記事では翌年以降も同じ締切だと誤解される日付表示を避けています。
固定資産税の課税資料と購入時の契約・精算資料を揃え、借入の元金と利息を分けます。キャッシュフローと税務所得の違いも確認してください。
消費税の取引別整理も、課税売上がある場合に確認してください。
次の行動
物件ごとの不足資料を確認する補助に使えます。税務判断と申告内容は国税庁資料・税理士等で確認してください。
参考・出典
- 国税庁 No.1370「不動産収入を受け取ったとき」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁 No.2070「青色申告制度」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁「個人で事業を行っている方の記帳・帳簿等の保存」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁 No.2100「減価償却のあらまし」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁 No.1379「修繕費とならないものの判定」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁 No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（参照日：2026-09-11）
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」（参照日：2026-09-11）
免責
税務上の扱いは年度、物件、契約、納税者の状況で変わります。本記事は申告結果や節税額を保証しません。最新の国税庁資料を確認し、必要に応じて税務署または税理士へ相談してください。
